Rosangela Brigagão
BRAM Advogados
Se você comprou um imóvel recentemente ou está no processo de aquisição, saiba que a prefeitura pode estar cobrando um valor de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) maior do que o devido.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Tema Repetitivo 1.113, definiu diretrizes claras que protegem o contribuinte contra cobranças abusivas baseadas em valores arbitrados unilateralmente pelos municípios.
O que mudou no cálculo do ITBI?
Tradicionalmente, muitas prefeituras utilizavam um “valor de referência” ou a própria base de cálculo do IPTU para estipular quanto o comprador deveria pagar de imposto.
No entanto, o STJ estabeleceu três teses fundamentais que mudam esse cenário:
Base de Cálculo Real: A base de cálculo deve ser o valor do imóvel em condições normais de mercado, não estando vinculada ao IPTU, que sequer pode servir como piso para a tributação.
Presunção de Boa-Fé: O valor da transação declarado pelo próprio contribuinte é presumido como o de mercado. Essa presunção de boa-fé só pode ser afastada pelo fisco se houver a abertura de um processo administrativo específico.
Fim do Valor de Referência Unilateral: O município não pode arbitrar previamente o valor do imposto com base em tabelas de referência estabelecidas por ele mesmo de forma unilateral.
Por que o valor do IPTU não serve para o ITBI?
Muitas vezes, o valor venal utilizado para o IPTU é diferente do valor de mercado real de uma transação. Segundo o entendimento do STJ:
A decisão do STJ é um precedente qualificado, o que significa que deve ser seguida em todo o país.
Se a prefeitura exigir o pagamento do ITBI sobre um valor de referência superior ao que você efetivamente pagou pelo imóvel, isso configura uma prática ilegal que viola o Código Tributário Nacional.
A adoção de valores prévios pelo fisco inverte o ônus da prova contra o cidadão, o que é vedado por lei.
Nosso escritório está preparado para:
Você acredita que pagou imposto a mais na sua última compra imobiliária?
Operações patrimoniais relevantes exigem atenção jurídica especializada para evitar cobranças indevidas e proteger o patrimônio do contribuinte.
Entre em contato com a equipe do BRAM para uma consultoria especializada e garanta que seus direitos sejam respeitados.
Fonte: As informações apresentadas baseiam-se no entendimento consolidado pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) por meio do julgamento do Tema Repetitivo 1.113. Esta decisão, proferida no Recurso Especial (REsp) nº 1.937.821, estabeleceu teses fundamentais sobre a base de cálculo do ITBI com amparo nos artigos 35, 38 e 148 do Código Tributário Nacional (CTN).
Assessoria jurídica na constituição, organização e reorganização de sociedades empresárias, com atuação voltada à governança corporativa, segurança jurídica das estruturas societárias e prevenção de conflitos entre sócios e parceiros.
Estruturação jurídica do patrimônio familiar e empresarial, por meio de instrumentos legais adequados, com vistas à organização sucessória, preservação patrimonial, continuidade dos negócios e eficiência tributária.
Assessoria jurídica preventiva e contenciosa a condomínios edilícios, envolvendo elaboração e revisão de convenções e regimentos, suporte em assembleias, cobrança de inadimplência e gestão de conflitos.
Assessoria jurídica em matérias regulatórias, contratuais, ambientais e tributárias relacionadas ao setor de óleo e gás, com observância às normas da Agência Nacional do Petróleo (ANP) e à legislação setorial aplicável.
Assessoria jurídica em contratos de seguro, análise de cobertura, regulação de sinistros e atuação em litígios envolvendo segurados, seguradoras e corretores.
Atuação em consultoria e contencioso envolvendo responsabilidade civil contratual e extracontratual, com análise de danos, nexo causal e dever de indenizar, voltada à prevenção de passivos e à condução estratégica de demandas judiciais e extrajudiciais.
Atuação jurídica em operações de fusões, aquisições e reorganizações societárias, compreendendo a condução de due diligence, estruturação contratual, avaliação de riscos e suporte técnico em processos de negociação.
Atuação em Direito de Família com abordagem técnica e sensível, abrangendo divórcios, partilhas, guarda, alimentos e demais demandas correlatas, priorizando soluções juridicamente seguras e equilibradas.
Assessoria jurídica em matéria consumerista, abrangendo consultoria preventiva e atuação contenciosa nas relações de consumo, com foco na conformidade com o Código de Defesa do Consumidor, na mitigação de riscos reputacionais e na defesa dos interesses de pessoas físicas e jurídicas.
